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    賤賣物業、接盤游艇 富力地產成大股東唐僧肉

      天力物業是富力地產的核心物業公司,出售給大股東僅作價3億元,估值不到6倍市盈率,這堪稱白菜價。

      本刊記者楊現華/文

      一個年收入超過10億元的物業公司值多少錢?在如今火熱的二級市場,市值輕松上十億元,但在富力地產(2777.HK)大股東李思廉和張力看來,3億元足夠了。

      日前,富力地產發布了一筆看似金額不大的關聯交易公告,公司以3億元將廣州天力物業發展有限公司(下稱“天力物業”)出售給了公司實控人李思廉和張力持有的廣州富星投資咨詢有限公司(下稱“富星投資”)。

      關聯交易規模不大但天力物業并不簡單,富力地產的物業管理業務主要就由天力物業負責。眾所周知的是,物業公司正在成為房企的第二條賽道,房企分拆物業上市已經蔚然成風,且無一例外受到資本的追捧。

      富力地產以區區3億元的價格將物業公司剝離,誰吃虧、誰受益一目了然。不僅如此,富力地產此前還曾出資近3000萬元購買大股東的游艇。一買一賣都宣稱是為了公司主業,大股東能“拯救”富力地產逐漸失速的銷售?

      物業公司賣出白菜價

      富力地產日前公告,2020年1-5月,公司實現權益合約銷售約365.5億元,較上一年同期的442.3億元下降近20%。即使是5月份,富力地產的合約銷售勉強與上年同期基本持平,但與行業百強平均兩位數以上的單月增速仍相去甚遠。

      出售物業公司似乎沒有給公司帶來立竿見影的效果。在此之前,富力地產發布關聯交易公告,披露了公司與大股東李思廉和張力之間的一系列關聯交易,富力地產向兩位創始股東出售物業公司一事浮出水面。

      此次公告的關聯交易一共有3筆,首先是在2019年12月底,富力地產將兩家公司-大同恒富物業服務有限公司和天津華信物業管理有限公司全部股份出售給了李思廉及張力分別持股50%的富星投資,富力地產出售兩家物業公司分別獲得了500萬元。

      4個多月之后重頭戲來了,富力地產以3億元繼續向富星投資出售天力物業100%股份。如果說以500萬元分別出售大同和天津兩家物業公司并沒有太大影響的話,天力物業就不簡單了。

      公告顯示,天力物業及其附屬公司主要為富力地產位于廣州、北京和上海等地開發的物業項目提供服務。這3家物業公司已管理總計224個富力地產于多個城市(包括廣州、北京、上海及天津)開發的總建筑面積約為7000萬平方米的物業項目。

      無論是從哪方面講,天力物業都是這3家中的核心。北上廣一線城市的物業在其手中,而且更為關鍵的是,天力物業就是富力地產最重要、最核心的物業公司。

      之所以這樣講,是因為7000萬平米的物業面積雖不是富力地產開發面積的全部,但也已經是絕大多數了。

      以最近10年為例,2010-2019年,富力地產累計的權益協議銷售面積約為5274.4萬平方米。需要說明的是,富力地產沒有大規模的少數股東權益和聯營企業占比,僅有部分合營企業,因此公司協議銷售中屬于合作方的并不多,權益銷售可大略看做公司的開發規模。

      顯然近10年的簽約面積是不夠7000萬平方米的,除了富力地產更早之前的項目積累也不排除天力物業可能已經開展的收購和對外品牌輸出,公司達到了約7000萬平方米的管理規模。

      天力物業成立于1997年12月。富力地產的公司債募集書顯示,公司物業管理業務主要由天力物業負責,后者為公司旗下住宅和商業產品提供售后及租后管理服務。

      天力物業目前管理的區域不僅包括北上廣一線城市,重慶、成都和沈陽等10余個城市也由其負責,甚至部分海外項目也是天力物業的“勢力范圍”。按照富力地產的介紹,天力物業“已發展成為國內規模領先、兼具優質服務及品牌形象的物業管理公司之一”。

      關聯交易公告顯示,2019年,天力物業實現稅后盈利5418萬元,在此前的2018年虧損2151萬元。對于天力物業的收入,公告并未透露。按照3億元的出售價,市盈率不足6倍。

      富力地產的公司債募集書卻有介紹。根據募集書,2018年,天力物業實現營業收入12.43億元,凈利潤1501萬元。需要說明的是,公司債募集書中披露的天力物業2018年盈利情況與關聯交易公告中披露的虧損并不相同。

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