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    第一服務赴港IPO前景難料 規模存短板、盈利能力待考驗

      自2014年國內首家獨立上市的物業管理公司——彩生活(01778.HK)在香港聯交所上市起,曾經作為房地產行業附庸品的物業管理服務企業也逐漸成為資本市場的寵兒。近年來,房地產企業拆分旗下物業板塊上市已經蔚然成風,當代置業(01107.HK)便是其中新晉的一員。

      5月29日,第一服務控股有限公司 (以下簡稱“第一服務”) 向港交所遞交招股書,擬在香港主板IPO上市。該公司原是當代置業集團旗下物業公司,在上市房企當代置業擔任總裁、并間接持股65.95%的張鵬,亦任第一服務董事長兼非執行董事,其控股的皓峰集團和張雷控股的世家集團、雪松集團合計持有第一服務75.5%股權,兩者已經訂立一致行動協議。因此,第一服務與當代置業構成關聯公司。

      截止到2019年末,第一服務在管建筑面積為1350萬平方米,在行業中占比不足0.06%,且近七成在管面積、近八成物業管理服務收入依賴關聯方當代置業,規模存短板,盈利能力待考驗。就相關問題,《投資者網》致函第一服務進行求證,但截至發稿,尚未收到任何回復。

      盈利依賴關聯方

      根據招股書,第一服務,前身為1999年成立的當代物業(第一物業的前身之一),后由兩家前新三板企業第一物業、第一人居摘牌退市后合并而來,其中,第一物業收購合并了第一人居。

      公開資料顯示,第一物業于2016年5月18日在新三板掛牌上市,后于2019年12月24日,從新三板摘牌退市,主要從事物業服務,物業類型涉及別墅、高層住宅、商業辦公、寫字樓等;第一人居于2018年3月6日在新三板掛牌上市,后于2019年12月27日,從新三板摘牌退市,主要提供綠色人居解決方案。

      2020年2月28日,第一服務以第一物業收購第一人居的72.1%股權合并了這兩家公司。第一服務在招股書中表示,此次合并是為了提升第一服務囊括全物業生命周期的綠色物業管理服務及綠色人居解決方案提供商的競爭優勢,并充分利用第一物業與第一人居合作產生的協同效應。

      經過一系列的收購合并、股權轉讓,第一人居成為第一物業子公司,同時第一物業成為了第一服務的全資子公司。如今,第一服務將自身定位為透過科技創新促進高舒適人居環境的物業管理服務提供商,主要涵蓋物業管理服務、綠色人居解決方案、增值服務三大業務。

      具體來看,物業管理服務主要包括清潔、保安、園藝、維修及保養;綠色人居解決方案主要包括能源運維服務、綠色科技咨詢服務、系統安裝服務及恐龍系列產品銷售;增值服務主要包括停車場管理服務、公共區域租賃服務、協銷服務、家居服務及初步規劃及設計咨詢。

      財務數據顯示,2017年至2019年,第一服務的營業收入分別為3.79億、4.96億和6.25億元,相應的凈利潤分別為4184.5萬元、5294.1萬元和8386.2萬元。

      其中,物業管理服務依舊是第一服務的主要盈利增長點。根據招股書,2019年第一服務物業管理服務、綠色人居解決方案、增值服務分別實現營業收入2.73億元、1.55億元、1.97億元,占比分別為43.7%、24.7%、31.6%。

      毛利方面,2019年,物業管理服務毛利為7322萬元,毛利率26.8%,而綠色人居解決方案及增值服務毛利分別是5294.7萬元、9134.2萬元,毛利率分別為34.3%、46.3%。

      相較而言,增值服務能使企業獲得較大盈利空間,也是物業公司向增值化、智能化方向前進的內驅動力。值得注意的是,2019年第一服務的增值服務收益比重32.6%,較2018年下降1.6個百分點,甚至不及2017年的31.7%。與之相對,物業管理服務的收益占比從2017年的41.6%增至43.7%,該情況同物業服務的增值化、智能化趨勢相悖。

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